La donation de la nue-propriété d’un bien immobilier est une stratégie souvent employée pour anticiper une succession. Elle permet de diminuer les droits de donation et d’éliminer les droits de succession.
Vous envisagez de transmettre votre propriété en nue-propriété à vos enfants ? Quels en sont les avantages ? Et comment procéder ? Voici des éléments d'explication.
Qu'est-ce qu'une donation en nue-propriété ?
Le droit de propriété se décompose en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien, comme le vendre, tandis que l'usufruit donne le droit d'en jouir et d’y vivre. Cette distinction est connue comme le démembrement du droit de propriété.
Lors d'une donation en nue-propriété, des parents ou grands-parents peuvent offrir la nue-propriété de leur logement à leurs enfants ou petits-enfants tout en conservant l’usufruit jusqu'à leur décès, ce qui leur permet de continuer à vivre dans le bien ou à toucher des revenus locatifs.
En effet, cette donation est un acte notarié qui permet de transférer un patrimoine immobilier de son vivant, réduisant ainsi le montant des droits de succession.
Les avantages d'une donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété apporte des bénéfices tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire.
Les bénéfices pour l'usufruitier
Les propriétaires qui font don de la nue-propriété de leur résidence principale à leurs héritiers bénéficient de droits de donation allégés. Ces droits sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge du donateur : plus tôt la donation est réalisée, moins les impôts à payer sont élevés.
De plus, les abattements fiscaux sont applicables. Chaque parent peut transmettre 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans verser de droits de donation. Par exemple, un couple avec deux enfants peut donner 400 000 euros en franchise d'impôt.
Les bénéfices pour le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire reçoit un bien à un prix inférieur à celui du marché, car il ne possède pas l'usufruit immédiatement. La décote sur le prix peut aller de 30 % à 50 %. De plus, les dépenses d'entretien sont à la charge de l'usufruitier durant la phase de nue-propriété, le nu-propriétaire n'étant responsable que des grosses réparations. Enfin, à la mort de l'usufruitier, les enfants hériteront du bien en pleine propriété sans droits à acquitter.
Donation en nue-propriété après 70 ans : est-ce possible ?
Faire une donation en nue-propriété après 70 ans est tout à fait réalisable, bien que cette option soit moins avantageuse comparée à une donation réalisée plus tôt.
Le barème pour le calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge du donateur est le suivant :
- Moins de 21 ans : 90 % d'usufruit, 10 % de nue-propriété ;
- Moins de 31 ans : 80 % d'usufruit, 20 % de nue-propriété ;
- Moins de 41 ans : 70 % d'usufruit, 30 % de nue-propriété ;
- Moins de 51 ans : 60 % d'usufruit, 40 % de nue-propriété ;
- Moins de 61 ans : 50 % d'usufruit, 50 % de nue-propriété ;
- Moins de 71 ans : 40 % d'usufruit, 60 % de nue-propriété ;
- Moins de 81 ans : 30 % d'usufruit, 70 % de nue-propriété ;
- Moins de 91 ans : 20 % d'usufruit, 80 % de nue-propriété.
En somme, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit diminue.
Procédure pour faire une donation en nue-propriété
La donation doit être réalisée devant un notaire, qui se charge de rédiger un acte notarié et d'effectuer le calcul des droits pour l'administration fiscale.
Le notaire tire une rémunération pour ce service, généralement entre 1,5 % et 2 % de la valeur du bien, en plus des droits et taxes applicables. Pour toute donation dépassant 150 000 euros, ses émoluments sont négociables dans la limite de 10 % par rapport à un barème fixe.
Alternatives à la donation en nue-propriété
Bien que la donation en nue-propriété ait ses atouts, elle comporte des risques de requalification ou d'annulation. Pour éviter les conflits familiaux, il est préférable d'indiquer que le bien doit rester dans le patrimoine du donateur après son décès.
Les alternatives incluent le viager, qui permet de vendre un bien pour recevoir une rente périodique tout en continuant à y vivre. Une autre option est la vente en nue-propriété, où seule la nue-propriété est transmise sans céder l'usufruit. Cette méthode est aussi rapide en raison d'une demande accrue sur le marché des investisseurs.
En somme, bien que des précautions soient prises, des tensions peuvent survenir lors de la succession et de la reprise de la pleine propriété par les héritiers. Le viager et la vente en nue-propriété offrent des moyens d'éviter ces préoccupations tout en générant des revenus supplémentaires.
Imposition des plus-values lors de la vente d'un bien en nue-propriété
Si vous comptez vendre un bien en nue-propriété au lieu de le donner, il est sage de se renseigner sur l'imposition des plus-values. La plus-value est calculée en tenant compte de la date de démembrement, et le notaire applique le barème pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété pour les répartir correctement.
