Achat immobilier : comprendre la clause de tontine pour les couples non mariés

La clause de tontine est une option souvent méconnue qui permet à un groupe d'acquéreurs de garantir la transmission d'un bien immobilier au co-acquéreur survivant en cas de décès. Cet article vous guide à travers son fonctionnement et ses bénéficiaires.

Peut-être êtes-vous déjà curieux de savoir qu'il existe un mécanisme permettant de transmettre un bien immobilier sans lien marital ou pacs, sans avoir recours à un testament, une assurance-vie, ou une Société Civile Immobilière (SCI). C'est grâce à Lorenzo de Tonti, un banquier italien du 17ème siècle, que la clause de tontine a été conçue, permettant à des investisseurs de se regrouper avec une clause de réversion au survivant. Actuellement, cette clause ne concerne que les biens immobiliers en commun et est régie par le Code Civil Français (articles 1048 à 1054). Me Murielle Cahen, avocate en droit des successions à Paris, nous éclaire sur les spécificités de cette clause.

Qu'est-ce que la clause de tontine dans l'immobilier ?

Dans un contexte immobilier, la clause de tontine permet aux co-acquéreurs de désigner le survivant comme unique propriétaire du bien après le décès de l'un d'eux. Me Cahen précise que cette clause doit impérativement figurer dans l'acte d'achat. Son principal avantage réside dans sa capacité à déjouer les règles successorales traditionnelles, telles que la réserve héréditaire, afin de protéger le co-acquéreur et d'éviter la division du bien. Il est important de noter que cette clause ne peut être introduite qu’au moment de l’acquisition et qu'il est impossible de l’ajouter ultérieurement. De plus, elle doit toujours être formalisée par un notaire.

Qui est concerné par la clause de tontine ?

Les principaux bénéficiaires de la clause de tontine sont les couples non mariés et non pacsés. Néanmoins, elle peut également s'avérer pertinente pour des amis, des associés ou pour une famille recomposée qui souhaite sécuriser un conjoint face à des enfants issus d'une première union, comme l'indique Me Cahen. Voici trois cas d'usage fréquents :

• Pour les couples concubins : cette clause garantit que le bien ne retombe pas aux enfants ou aux parents biologiques, surtout en cas de conflits entre héritiers.
• En cas de partenaire financièrement vulnérable : elle assure un logement stable pour le survivant.
• Pour les investisseurs : elle sécurise le projet en prévenant toute dissolution due à un décès.

Cependant, il existe des limites et des risques. Par exemple, en cas de décès simultané des deux acquéreurs, la clause disparait ; de plus, elle peut être contestée par des héritiers si jugée inéquitable.

Tontine pure vs tontine démembrée : quel choix faire ?

Deux types de tontines existent : la tontine pure (ou pleine propriété) et la tontine démembrée. Chaque option présente ses propres avantages et inconvénients. Selon Me Cahen :

1. La tontine pure : le survivant hérite de la pleine propriété du bien sans taxes immédiatement. Les droits de succession sont différés au décès du survivant, ce qui simplifie la transmission et protège contre les créanciers. En revanche, cette option implique une charge fiscale au second décès.
2. La tontine démembrée : ici, le survivant détient l'usufruit (droit d'usage) tandis que les héritiers obtiennent la nue-propriété, ce qui peut engendrer des complications administratives et nécessite l'accord des deux parties pour toute vente. Toutefois, ce schéma offre une optimisation fiscale et permet une transmission progressive, sans taxation supplémentaire au décès du survivant.

Trois conditions pour établir une clause de tontine

Trois obligations juridiques encadrent l'implémentation d'une clause de tontine dans l'acte d'achat :

1. Il faut le consentement mutuel de tous les co-acquéreurs.
2. Elle est irrévocable, sauf accord des deux parties après signature.
3. Elle doit être intégrée dans l'acte authentique d'achat signé chez le notaire.

Coût de l'ajout de la clause de tontine

Incorporée dans les frais d'acquisition (généralement de 2 à 4 % du prix du bien), il n'existe pas de frais supplémentaires directs pour l'ajout, sauf si des conseils juridiques sont sollicités (honoraires estimés entre 200 et 500 € pour une analyse personnalisée, selon Me Cahen).

Il est également essentiel de considérer les implications fiscales indirectes, telles que les droits de mutation après un décès ou les droits de propriété nu dans le cas de la tontine démembrée.

Source : Code civil, Me Murielle Cahen, cabinet d'avocats à la cour.