Lors d’une donation ou d’une succession, les biens peuvent être partagés entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Mais quelles sont exactement les prérogatives et les responsabilités du nu-propriétaire ?
Les droits d'un nu-propriétaire
Le nu-propriétaire possède des droits sur un bien, bien qu’il ne puisse pas l’utiliser immédiatement. Il a cependant l’assurance d’en devenir le propriétaire à part entière à l’expiration de l’usufruit. En effet, la propriété d’un bien s’accompagne de trois prérogatives :
- Utilisation : vivre dans le bien ou y exercer une activité.
- Produits : en tirer des revenus, comme par exemple le louer.
- Disposition : le vendre, le donner, ou l’hypothéquer.
Ces prérogatives peuvent être partagées entre plusieurs personnes via ce qu’on appelle le "démembrement de propriété". L’usufruit permet à celui qui en bénéficie de jouir du bien, tandis que le nu-propriétaire attend son tour pour jouir intégralement de ce bien.
Un avantage non négligeable : la nue-propriété peut réduire significativement les droits de donation à payer au fisc. En effet, si un parent donne la nue-propriété d'une maison, toute la valeur du bien n’est pas prise en compte pour le calcul des droits de donation. Par exemple, si une maison vaut 180 000€, les droits de donation appliqués à la nue-propriété seront calculés sur une fraction de sa valeur.
Les obligations d’un nu-propriétaire
Selon le code civil, le nu-propriétaire est responsable de certaines obligations, principalement le financement des grosses réparations nécessaires à la conservation du bien. Cela inclut :
- Les réparations des mutations structurelles.
- Les mises en conformité avec les normes de sécurité.
En revanche, l’usufruitier prend en charge l’entretien courant et la taxe foncière. Dans de nombreux cas, les parents qui transmettent la nue-propriété stipulent dans l’acte de donation que l’usufruitier couvrira tous les frais liés au bien.
Enfin, si la nue-propriété est héritée, il est possible d’établir un accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier concernant la répartition des charges. Si aucune convention n'existe, les dispositions du code civil seront appliquées. Dans tous les cas, le nu-propriétaire a la possibilité de vendre son droit à un tiers, ce qui lui donne une certaine flexibilité dans la gestion de ses avoirs.
